ماده147
ساعت ۸:۳٩ ‎ق.ظ روز جمعه ٢٥ اسفند ۱۳٩۱   کلمات کلیدی:

 تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

مشغول تلفنبه ادامه مطلب بروید.


 
1-  چه تعداد ملک بدون سند داریم ؟  تعداد املاک سند دار دفترچه ای چقدر است؟  تا 22 بهمن 91 چند درخواست ثبت شده؟
- حدود 4.5 میلیون ملک بدون سند و 28 میلیون سند دفترچه ای ، 
95 درصد مناطق شهری دارای نقشه کاداستر هستند. مرجع
از یک میلیون و صد هزار هکتار اراضی شهری، بیش از 900 هزار هکتار آن نقشه کاداستر تهیه شده و مجموع مساحت مورد نیاز کاداستر کل کشور با غیر شهری بیش از 165 میلیون هکتار است که کمتر از 2 میلیون هکتار آن شهری و روستایی است. مرجع
-
500 هزار درخواست  تا 1391/11/22 ثبت شده که 420 هیئت و دبیرخانه  در حال بررسی هستند. تقاضاها در هیاتی مرکب از یک قاضی و نمایندگانی از مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه، بررسی و درباره آن‌ها تصمیم‌گیری می‌شود مرجع

2- اطلاعیه روش GPS دستی بجای نقشه برداری چه تغییری در روش کار بوجود آورد؟لینک
تغییر برای سهولت ثبت اولیه بوده . متن قانون تغییر نکرده و در آن در ماده 4 چنین آمده: ...بر مبناء استاندارد حدنگاری(کاداستر)، نقشه‌برداری کنند و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل، مشخص و مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمایند
از متن این  خبر  و  این خبر به این جمله توجه کنید:
اسناد تک برگ با مختصات کاداستری و خروجی بانک جامع املاک محسوب می شود که باید در کوتاهترین زمان در سطح کشور تعویض تمامی اسناد قدیمی و تبدیل آنها به اسناد کاداستری اجرایی شود.

3- علت تغییر روش چه بود؟
 بعضی از متقاضیان واجد شرایط نبودند . و دلیل دوم آنست که ممکن است نقشه ی ملک در نقشه های کاداستر موجود باشد که با جانمایی با مختصات GPS دستی مشخص خواهد شد. بنابراین آنهایی که صلاحیت آنان توسط کمیسیون مربوطه احراز شده، و نقشه ای برای ملک آنها موجود نباشد،  لازم است نقشه دقیق UTM تهیه و ارائه نمایند.

4- آیا یک نقطه با GPS دستی و متر کردن زمین ، برای سند کافی نیست؟
خیر، مختصات تقریبی GPS دستی تنها برای مقدمات کار بوده و برای سند به نقشه UTM نیاز است، اگر نقشه ملک در نقشه های کاداستر موجود باشد همان ملاک است ولی برخی از املاک فاقد هرگونه نقشه هستند و باید نقشه UTM دقیق آنها تهیه گردد ( مرجع )
پس از بررسی اولیه، در صورت عدم وجود نقشه دقیق کاداستر ، نقشه ی دقیق از مالک درخواست خواهد شد.  فایل نقشه

5- مراحل بعد از ثبت نام اولیه چیست؟
پس از ثبت نام ، با پیام های بعدی، مدارک تکمیلی درخواست خواهد شد و در کمیسیون مربوطه ، بررسی مدارک و صلاحیت مالک  انجام خواهد شد، در صورت کامل بودن و تایید صلاحیت و عدم وجود نقشه کاداستر، درخواست نقشه ی UTM دقیق ، جهت صدور سند، ضروری و حتمی است. در متن آیین نامه اجرایی، ماده 5 ، اشاره به بایگانی و حذف درخواست درصورت عدم تکمیل مدارک و نقشه شده است. به همین دلیل در سامانه ثبت، در بخش راهنمای متقاضیان، فایل نقشه ، در سیستم UTM موجود است.

6- آنهایی که از ابتدا UTM دقیق کار کرده اند، آیا پولشان هدر رفته؟
خیر. بر عکس، در یک مرحله کارشان انجام شده که هم UTM دقیق است و هم کار ثبت نام اولیه را انجام می دهد. دو مرحله ادغام شده و در زمان نیز صرفه جویی شده

7- کدام روش هنگام ثبت نام بهتر است، دقیق UTM با نقشه بردار یا روش کم دقت و تقریبی؟
اگر زمین خارج از مناطق شهری است و صاحب زمین خود را صاحب صلاحیت طبق شروط سایت سازمان ثبت می داند روش دقیق، در زمان و هزینه صرفه جویی می کند و بهتر است از همان ابتدا با UTM دقیق با دستور العمل قبلی برای گوشه های زمین ، نقشه برداری دقیق انجام دهد. ولی اگر تردید دارد و با شک صرفا می خواهد شانس گرفتن سند را آزمایش کند و حائز شرایط کامل  قید شده نیست، روش تقریبی با هزینه ی کمتر و سریعتر وضعیتش را مشخص خواهد کرد.

8- برای ثبت نام اولیه، روش نقشه ی تقریبی (کروکی) چیست؟   
توضیحات و پاسخ در این لینک

9- آیا ماده 147 قانونی جدید است؟
خیر، ماده 147 که این روزها معروف شده، قبلا نیز وجود داشت، قانون جدید قانونی متمم یا جایگزین ماده 147 و 148 است  (مرجع ) . در ماده 16 متن قانون چنین آمده:
ماده 16ـ برای املاکی که در اجرای مقررات ماده (147) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور رأی و یا قرار بایگانی نشده است، رسیدگی به پرونده یادشده مطابق مقررات این قانون به‌عمل می‌آید.  مرجع

10- کاداستر چیست؟ نقشه، اسناد یا مختصات کاداستری یعنی چه؟
در تبصره 3 ماده 156 ثبت اسناد و املاک نقشه کاداستر به این صورت تعریف شده : مجموعه ی اطلاعات فنی یعنی نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در سیستم مختصات جهانی UTM و اطلاعات حقوقی ، مالکیت ، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی وقانونی  ملک است. شرح کامل  
ماده 156 در پایان متن قانون را نیز مطالعه فرمایید. فایل PDF معرفی کاداستر

11- آیا سند تک برگی همان سند کاداستری است؟
بله. به تعریف معاون املاک سازمان ثبت، سندی است با مختصات کاداستری . مرجع 1 ، مرجع 2


12-  حداقل مساحت زمین های کشاورزی برای این قانون چقدر است؟
پاسخ  و متن قانون

13- مرجع سوالات و اطلاعات بیشتر در این خصوص کجاست؟
مرجع اصلی سایت ثبت و اطلاعیه های منتشره در آن است که البته بخشنامه یا اطلاعیه های مرتبط در صفحه ی اول سامانه ثبت نیز اعلام می شود. همچنین طبق این مرجع


سوالات مربوط به نقشه ی دقیق UTM ، موارد فایل نقشه در سامانه ثبت:

14-  دقت نقاط نقشه برداری چقدر باید باشد؟
گواهی تعیین مختصات گوشه های یک ملک در سیستم تصویر UTM-WGS84 با دقت مطلوب(دقت نسبی: 5 سانتی متر برای مناطق مسکونی/50 سانتی متر برای مناطق زراعی ودقت مطلق:در حد نقشه دو هزارم برای مناطق مسکونی ودر حد نقشه پنج هزارم برای زمینهای زراعی )

15-
دقت استاندارد نقشه 2000 یا 5000 یعنی چقدر؟
استاندارد 0.2 میلیمتر در نقشه، ضربدر مقیاس ، نتیجه:
 دقت مطلق جانمایی 40 سانتیمتر با GPS در مسکونی و 1 متر در سیستم مختصات UTM در زراعی است و چنین کاری در صورت عدم وجود نقشه دقیق با GPS نقشه برداری میسر است. حتی با وجود نقشه ی غیر مطمئن با توجه به مسئولیت آن، کنترل با GPS گاهی ضروری است.

دقت نسبی نقاط نسبت بهم (5 سانتیمتر مسکونی و 50 سانتیمتر زراعی) در صورت باز بودن اطراف زمین با کمک GPS ،آسان ،سریع و دقیق به کمک RTK GPS قابل حصول است ولی اگر اطراف آن مانع یا ساختمان باشد، پس از ایجاد 2 نقطه ی GPS می توان متکی بر آن با استقرار توتال استیشن بر روی نقطه GPS در سیستم UTM، و گرفتن آزیموت از نقطه ی دوم GPS ، نقاط دیگر با توتال با دقت سانتیمتری اندازه گیری شود.


16-مسئولیت صحت و دقت نقاط مبنا با کیست؟
نقطه ی مبنایی  و شناسنامه ی آن لازم است به تایید ارگان ارائه دهنده آن رسیده باشد تا مسئولیت دقت نقطه ی مبنا با ارگان مربوطه باشد.

17-آیا ضریب مقیاس لازم است؟
اعمال ضریب مقیاس در اندازه گیری های توتال استیشن برای حصول مختصات UTM ضروری است. این کار را GPS بطور خودکار انجام می دهد و بسیار سریعتر و راحت تر است
برای محاسبه ی مساحت از طول های واقعی بدون ضریب مقیاس استفاده شود ولی برای مختصات گوشه ها در توتال ضریب مقیاس لازم است
نرم افزار محاسبه ضریب مقیاس UTM را از
اینجا دانلود کنید.


18-چه کسانی می توانند این کار را انجام دهند؟
تهیه مختصات صرفا توسط هر یک از مراجع زیر قابل انجام است: 1-شرکتهای مهندسین مشاور نقشه برداری دارای تایید معاونت راهبردی رییس جمهور 2- کارشناس نقشه بردار دارای پروانه معتبر از سازمان نظام مهندسی 3- کارشناس رسمی دادگستری دارای صلاحیت نقشه برداری 4- کاردان نقشه بردار دارای پروانه معتبر از سازمان نظام کاردانی .

19- استاندارد و دستورالعمل فنی  تهیه نقشه کاداستری چیست؟  
 * استاندارد اداره کاداستر   * کاداستر چیست ؟

20- اگر دقت اندازه گیری ها کافی نبود چه خواهد شد؟
در صورت خطای بیش از دقت های عنوان شده در این مستند ، نقشه بردار جوابگوی مرجع تایید پروانه خواهد بود ودر صورت خطای بیش از یک متر در جانمایی (که موجب حذف تقاضا خواهد شد ) ملزم به رفع اشکال یا پرداخت خسارت متقاضی خواهد بود 


21- آیا دقت GPS دستی برای نقشه کاداستری یا تک برگ، کافی است؟
خیر، دقت این دستگاه چند متر است و به هیچ عنوان برای UTM دقیق، کافی نیست. در صورت انجام و تحویل، شامل بند قبلی می گردد

22-راحت ترین و سریعترین روش UTM دقیق، چیست؟
بنا به دلایل فنی، راحت ترین، سریع ترین و دقیق ترین روش استفاده از RTK GPS است ، نمونه ی دستگاه مدل X900 با دقت یک سانتیمتر. فیلم RTK

23- فرق GPS تک فرکانس و دو فرکانس RTK در چیست؟
دقت هر دو حدود 1 سانتیمتر یا کمتر و یکی است ولی  سرعت و اطمینان از نتایج متفاوت، هردو می توانند مختصات UTM انتقال دهند ولی راندمان بسیار متفاوت است. در تک فرکانس حدود 20 دقیقه استقرار روی نقطه، معمولا همراه با سه پایه و سانتراژ نیاز است که کار وقتگیر اولیه آن است، در جمع آوری و ذخیره انجام شده و بعد از آن در دفتر شب یا روز بعد در نرم افزار محاسبات مختصات انجام می پذیرد که گاهی نیز بدلیل PDOP یا هندسه ی نامناسب ماهواره یا تعداد ناکافی آن یا  اطلاعات نا مناسب، به جواب مطلوب ممکن است نرسد و کار نیاز به تکرار داشته باشد.

در حالیکه در روش RTK دو یا سه فرکانس پس از راه اندازی، سرعت آنی است، بدین معنی که در کنترلر همراه مختصات UTM بصورت شناور و لحظه ای در اختیار کاربر بوده و دقت آن نیز بصورت لحظه ای دیده می شود. زمان برداشت در حد ثانیه بوده و در حرکت با توقفی کوتاه ظرف چند ثانیه نقطه اندازه گیری و ذخیره می شود. صحت نتایج 100% و اطمینان از عدم وجود هر خطایی میسر است. محاسبات بعدی نداشته و کاربر با اطمینان خاطر در زمین نتیجه را در اختیار دارد.


24- فرق GPS و GNSS چیست و چقدر در کار موثر است؟
اینقدر فرق هست که موجب شده دستگاه GPS که فقط با ماهواره های آمریکایی کار می کند، دیگر تولید نمی شود. در سالهای اخیر که سیستم گلوناس GLONASS روسی کامل شد و معادل GPS آمریکایی خدمات می دهد، فرق محسوسی در کار دستگاه های GPS و GNSS بوجود آمد، این فرق وقتی خیلی چشمگیر است که محدودیت دید به آسمان وجود داشته باشد، مانند مناطق شهری با کوچه های تنگ، ساختمانهای بلند، مناطق جنگلی، دره های عمیق و دیگر موانع طبیعی یا مصنوعی.
شاید بتوان گفت که GPS/GLONASS که در چنین شرایطی دو برابر کارایی دارد.  فیلم 1 یا فیلم 2 اطلاعات بیشتری به شما خواهد داد.

25-فرق دستگاه دو فرکانس و سه فرکانس چیست؟
فرکانس های جدید مانند L2C و یا فرکانس سوم L5 با اینکه در ماهواره های نسل جدید قرار گرفته و تعدادی از این ماهواره ها نیز پرتاب شده اند ولی هنوز خدمات تعیین موقعیت ندارند و کارایی آن در سالهای آینده خواهد بود. عملا" امروز فرقی بین این دو گیرنده وجود ندارد به غیر از اینکه از حدود 4 الی 8 سال دیگر که سیستم های گالیله اروپا، کمپاس (بیدو) چین و فرکانس های جدید فعال خواهند شد، گیرنده های GNSS دارای چهار سیستم GPS, GLONASS, GLALILEO, COMPASS دارای کلیه فرکانس هایی مانند L1, L1C, L2, L2C, L5 آماده خواهند بود و درواقع گیرنده های آینده هستند. دو فیلم جواب قبل، دارای توضیحاتی تصویری است.

فیلم مصاحبه مدیر کل ثبت استان آذربایجان شرقی در تاریخ 10 دی ماه 91 در مورد مراحل کار لینک فیلم